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來源：《現代物流報》
物流園區是為了實現物流設施的集約化和物流運作的共同化，集中建設并由統一主體管理，為眾多物流企業提供設施和場所的物流業集聚區域。簡單理解：物流園區是城市基礎設施，是物流產業公共服務平臺提供商。
現階段，物流園區建設受國家規范用地政策的出臺，由"概念開發"轉向"價值運營"；而目前，國內出現了一批具有示范和帶頭作用的物流園區，但從整體看物流園區的開發和運營管理還處于探索和提升階段，許多物流園區在開發運營過程中存在著規劃建設不規范和運營管理不專業的問題，急需改變。
園區成功五要素：
1.前期充分調研與論證。2.科學、合理規劃和準確定位：有效合理規劃決定有效的招商策略；定位主要包括功能定位、產品定位、服務定位和客戶定位。物流園區的功能一定要與制造業、商貿流通業、金融業聯動融合。3.運營服務能力，主要指①產品研發；②運營規劃；③目標客戶選擇與招商實踐；④關鍵資源的整合；⑤公共信息平臺建設；⑥確定園區的經營模式。4.核心競爭力：5.政府支持。
園區價值運營：
物流園區實現持續發展，必須兩手抓，一手抓商業開發，一手抓價值運營。
一個現代物流園區存在價值應成為供應鏈上的一個重要節點，體現供應鏈上增值服務的能力，要通過信息、咨詢、集成、加工、分裝、配送等增值服務，延伸產業鏈，增強競爭力，解決供應鏈中的難題，避免同質化競爭。
園區運營管理的內容：
園區開發建設管理，包括總體規劃、功能規劃、設施規劃；園區日常經營管理，包括招商引資、宣傳推廣、品牌建設、物業租售、物業管理與維護，人員招錄與培訓，安全監管等；園區運營服務管理，為入駐企業提供各種配套服務，包括商務服務、經營管理咨詢、政策法規咨詢、工商稅務代辦、信息發布、組織企業聯誼會、參觀考察、保險、通信、保安、消防、文化娛樂、餐飲住宿、協調企業與政府關系、處理企業投訴等；提供經營性服務，如聯合采購、融資擔保、業務推廣、資源整合等；提供信息系統開發和維護服務。
園區運營需要做好三篇文章，謀劃五方面工作。
三篇文章：物流需求分析、服務產品體系設計和招商策略。
1.物流需求分析，必須建立在深度市場調研的基礎上，以此找準戰略定位，確立適當規模。戰略定位是園區成功的前提。戰略定位主要指功能定位、產品定位、客戶定位、服務定位等；確立適當規模，避免盲目貪大，造成浪費。
2.服務產品體系設計，通過整合關鍵資源，創新打造一套服務產品體系，包括咨詢服務、信息交易服務、物流金融服務、人力資源服務、技術應用服務、互動交流服務、設施設備租賃服務、物流文化服務、校企對接服務等。
3.招商策略。毛澤東曾經說過，路線是個綱，綱舉目張。對于園區招商的全局工作而言，招商策略（招商手冊）就是整個招商工作的綱。
招商始于規劃。有效招商策略的制定，依賴于前期規劃，沒有有效合理的規劃，招商策略的制定就成了無源之水。因為規劃是基于市場調研基礎上的，明確了市場定位的行動綱領。
招商取決于政策吸引和價值吸引；取決于需求和定位。
市場需求決定招商。從市場需求的角度，認真分析市場供求關系（需求分析、行業競爭力分析、地區差異分析、信息技術應用）。
市場定位決定招商目標。目標客戶選擇是關鍵，只要定位準確，招商便是一個持續跟進目標客戶的過程，在招商中，跟進客戶必須做到知己知彼。
價值吸引主要指品牌價值和為客戶創造價值，基于物流園區的中小物流企業融資難，業務開展難，應努力打造物流園區與制造業、金融業聯動平臺，構建投融資服務體系和供應鏈體系；多方合作開發戰略；量身定制個性化服務產品。
五方面工作：設計業務流程、建設信息平臺、設定商業模式、培養核心能力、打造服務體系。運營規劃是園區成功的根本。
1.設計業務流程：主要包括組織架構、運營團隊、作業規范、信息流程和人員培訓等。
2.搭建物流公共信息平臺：提高物流運作和管理水平，關鍵是要使物流信息資源得到較為充分的開發利用，形成物流信息服務體系。實現這一目標的關鍵，又在于物流公共信息平臺的建設，為入駐企業提供業務開展所需信息資源，如車源、貨源、行業信息等，以及為企業提供管理信息系統服務終端。
3.設計商業模式（贏利模式）：商業模式就是為實現客戶價值最大化，把能使企業運行的內外要素整合起來，形成一個完整的、高效率的具有獨特核心競爭力的運行系統，并通過提供產品和服務使系統持續達成贏利目標的整體解決方案。簡言之，商業模式就是你準備怎么掙錢，換句話就是企業通過什么方式或者途徑來掙錢。
園區運營參考模式：地產+運營，投資+運營，咨詢+運營，商業開發+金融+運營，倉儲+交易，商品展示+交易+倉儲，供應鏈模式，多元化的增值服務模式如：廣告、停車、卡口、GPS安裝、加油站、參觀、復制、租賃等服務，統一結算模式，統一結算不僅可以更好地為入駐企業提供金融便利，還可以為園區自身沉淀資金，創造新的增值。
4.培養核心競爭力：為應對激烈的市場競爭，要努力培養自己的核心競爭力，以實現差異化定位，如產品研發、信息集成、運營團隊、掌控渠道或客戶資源、資本優勢等。
5.打造服務體系：服務是園區生存和發展的生命線，把對入園企業的服務作為提升環境質量、吸引投資者的重要砝碼。物流園區的服務體系主要包括：物業管理服務--為入駐企業提供基本的保安、保潔、工程維修等專業性物業管理服務；一體化行政服務--提供辦理工商注冊、稅務登記、銀行開戶、統一開具發票、辦理行政許可打造政企溝通橋梁等；企業管理服務--為入駐企業提供人力資源、財務記賬、法律合同、勞動爭議解決等企業管理服務；業務信息和輔助性服務--配送、裝卸等；物流金融服務--提供貸款、擔保、保險、融資租賃和倉單質押等物流金融服務。總之，解決企業提出的多種需求和問題，增強企業歸屬感，營造和諧穩定物流園區，真正讓企業省心、安心和放心。
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